Il risparmio è sempre nel mattone ma i mutui non lo agevolano

La maggior parte del risparmio italiano è investito nelle case: oltre la metà degli 8.800 miliardi di euro della ricchezza complessiva. Storicamente il mattone è stato considerato l’investimento più sicuro che si rivalutava nel tempo e non tradiva mai. La crisi ha svalutato questi 4 mila miliardi. La bolla americana del 2007/8 ha innestato un meccanismo che ha prodotto uno strappo tra risparmi e investimenti. “Sono passati otto anni — scrive l’ex premier Romano Prodi — da quando è iniziata questa interminabile crisi economica e i segnali di ripresa sono sempre deboli e deludenti”. Il settore che più ha risentito di questo andamento negativo è quello delle costruzioni che ha perso quasi 500 mila posti di lavoro. Negli 5 anni si è verificato anche il fenomeno che le case non solo non hanno aumentato valore ma spesso lo hanno perduto. In passato cioè il rendimento del patrimonio immobiliare era quindi la crescita del valore per la famiglia se l’immobile era adibito ad uso proprio come abitazione o per quanti avevano una casa da affittare. Negli ultimo tempi si è subita una mutazione. Il valore della ricchezza della famiglia è diminuito mentre del canone solo una piccola parte resta al proprietario in quanto il resto viene eroso dalle tasse locali fortemente aumentate e dai lavori di manutenzione. Sono nate anche alcune formula alternative alla vendita e sono in arrivo in Italia società quotate  le cosiddette Siiq) che investono in immobili destinati alla locazione. Negli ultimi tempi i tassi di riferimento sono crollati rispetto ai picchi che erano stati toccati nel 2008 all’epoca del crollo della banca Usa Lehman Brothers. Il tasso fisso a 20 anni si trova oggi anche a poco più del 2 per cento mentre quello variabile a poco sopra all’1,2%. Le due rate si sono avvicinate: prendendo ad esempio 120 mila euro di finanziamento si ha un mutuo di 630 euro a tasso fisso e 565 con l’indicizzazione.

Cosa è successo? Il crollo dei parametri si è scaricato quasi per intero sul tasso dei finanziamenti sia fissi che variabili anche per la politica di immissione di liquidità sui mercati da parte delle Banche centrali. Tutto bene e tutto facile? Neanche per l’idea. La valutazione del rischio cliente da parte delle banche è diventata, dopo la montagna di sofferenze, più severa. In pratica è impossibile ottenere un mutuo se il debito supera il 30 per cento dello stipendio. Per la valutazione del rapporto prestito/valore della casa le banche si avvalgono delle stime dei loro periti di fiducia che non tengono conto del prezzo di acquisto o stabilito nel compromesso tra venditore e acquirente. I profili dei potenziali debitori cambiano a secondo delle determinazioni e degli obiettivi degli istituti di credito. E sono aumentate anche le surroghe, quel sistema per cui si cambiano le condizioni del mutuo approfittando delle condizioni più favorevoli dei tassi. Ma anche qui non mancano gli ostacoli e i pericoli.